หลากหลายปัญหารุมเร้าที่อาจทำให้ผู้บริโภคปี 51 กลับมาเสี่ยงอีกรอบไม่ต่างจากช่วงวิกฤติฟองสบู่แตกปี 2540

เงินทุนหด ยอดขายตก แบงก์ไม่ปล่อยกู้ สร้างคอนโดฯ ไม่ได้ นักวิชาการชี้ เสี่ยง!! ด้านศูนย์ข้อมูลฯ เตือนโครงการที่ยังไม่สร้างอีกกว่า 1.5 หมื่นยูนิต ควรพิจารณาหยุดขายก่อนซ้ำรอยเดิม ด้านเอสโควร์ฯ แม้จะมีใช้ก็เหมือนไม่มี ผู้บริโภคยังเสี่ยงเหมือนเดิม คอนโดมิเนียมจะ “ล้นตลาด” ในปี 2552 หรือไม่ ยังไม่มีใครตอบได้ชัดเจนนัก แต่สิ่งที่ผู้บริโภคต้องระวังไว้ในปีหน้า เป็นเรื่องของการซื้อ “กระดาษ” ห้องชุดในคอนโดมิเนียม ที่มีแนวโน้มว่าจะเกิดความเสี่ยงครั้งใหญ่อีกระลอก ด้วยหลากหลายปัญหาที่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมต้องเผชิญหน้า โดยเฉพาะปัญหาสภาพคล่องทางการเงินในการก่อสร้างโครงการ ปัญหาด้านยอดขายที่ผู้บริโภคเริ่มไม่มั่นใจในรายได้ของตัวเองจึงไม่กล้าเป็น หนี้ก้อนโต

ปัญหาทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าทั้งภายในและนอกประเทศ ส่งผลกระทบทางด้านการเงินของผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก หลายรายต้องชะลอตัว เพราะต้องการเก็บเงินในกระเป๋า แต่หลายรายเริ่มเจอปัญหาเปิดขายโครงการแล้ว แต่ “สินเชื่อโครงการ” ยังไม่ผ่าน ด้วยความเข้มของแบงก์ที่ชะลอการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ เพราะหวั่นความเสี่ยงถึง “หนี้เสีย” กลายเป็น “ตึกร้าง” สร้างไม่เสร็จ เหมือนยุคปี 2540

เงินทุนหด - ยอดขายต่ำ แบงก์ไม่ปล่อยกู้

ปัญหาทางด้านการเงินที่กล่าวถึง ส่อเค้าให้เห็นว่าหลายผู้ประกอบการต้องเผชิญหน้ากับเรื่องเงินทุน และสภาพคล่องในอนาคต โดยเฉพาะหลายโครงการที่มียักษ์ใหญ่ทางการเงินที่ประสบปัญหาเข้าร่วมทุนด้วย ต่างต้องเตรียมหาทุนสำรองไว้ เพื่อทุนหลักที่มีต้องถอนออกไปจริง โดยหากโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มี “เงินทุน” ในการพัฒนาโครงการต่อ หรือยังหา “ทุนใหม่” เข้ามาเสริมสภาพคล่องได้ไม่ทัน ย่อมส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคเป็นอย่างมาก ผู้บริโภคอาจต้องเจอกับปัญหา ซื้อคอนโดฯ ไม่ได้คอนโดฯ อีกครั้ง ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคต้องระมัดระวังเป็นอย่างมาก

หลายโครงการที่เปิดขายไปแล้ว แต่ยังไม่ได้เริ่มสร้าง ถือว่ามีความเสี่ยงอย่างมากที่แบงก์จะไม่ปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ โดยเฉพาะเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหม่ที่ยังไม่เคยมีโปร์ไฟล์ในการ พัฒนาคอนโดมิเนียมมาก่อนเลย หรือแม้แต่โครงการของผู้ประกอบการที่เคยทำตลาดมาแล้ว แต่เป็นตลาดที่มีความเสี่ยงว่าจะ “ล้น” ตลาดที่อาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ คงต้องทำงานอย่างหนัก เพราะต้องเผชิญกับหลายปัญหารุมเร้า

หากเปิดขายไปแล้ว ยอดขายโครงการไม่ผ่านเกณฑ์ที่แบงก์กำหนดไว้ โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติเงินทุนในการก่อสร้างน้อยมาก ซึ่งหากปีหน้าต้องเผชิญหน้ากับหลายวิกฤติเช่นนี้ ต้องยอมรับว่า แม้คอนโดฯ เกาะแนวรถไฟฟ้าจะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค แต่ประเด็นอยู่ที่ผู้บริโภคไม่มีเงินซื้อ ไม่มีความมั่นใจว่าจะผ่อนได้ตลอดรอดฝั่ง ก็ย่อมไม่ตัดสินใจซื้อ ส่วนโครงการใดที่เจาะตลาดลูกค้ายุโรป อเมริกา ก็ต้องยอมรับว่า ลูกค้าต่างชาติที่เจอกับวิกฤติทางการเงินของบ้านตัวเองคงต้องชะลอการตัดสิน ใจซื้อเช่นกัน เพราะเริ่มไม่มั่นใจเงินในกระเป๋าตัวเอง คอนโดฯ หรูที่เคยซื้อได้ อาจต้องเลื่อนแผนออกไป

นายกิตติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ฮาริสัน จำกัด ( มหาชน) ให้ข้อมูลว่า ตลาดคอนโดฯ ไทยมีกลุ่มลูกค้าต่างชาติราว 25% กลุ่มคนไทย 75% โดยหลังจากที่มีวิกฤติทางการเงินในต่างประเทศ และวิกฤติทางการเมืองของไทย ทำให้ลูกค้าต่างชาติ หดหายไปกว่า 20% ส่วนตลาดคนไทย ในสัดส่วน 75% ก็มีตลาดนักลงทุน นักเก็งกำไรเกือบครึ่งตลาด แล้วเมื่อสถานการณ์เป็นเช่นนี้ กลุ่มนี้ย่อมหดหาย ขณะที่กลุ่มเรียล ดีมานด์ อีกครึ่งหนึ่งก็มีส่วนหนึ่งที่เริ่มไม่มั่นใจรายได้ของตัวเองแล้ว

จากข้อมูลดังกล่าว เห็นได้ว่า ลูกค้าต่างชาติ หาย คนไทย ชะลอตัว เป็นสถานการณ์ที่คอนโดมิเนียมหลายแห่งต้องเจอ และนั่นเป็นสัญญาณอันตรายที่จะกระทบต่อผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อโครงการ นั้นๆ ไปแล้ว ยอดขายรวมของโครงการไม่ผ่านเกณฑ์แบงก์ แบงก์ไม่กล้าเสี่ยงปล่อยกู้ คนที่จ่ายเงินไปแล้ว ก็ต้องร่วมรับชะตากรรมไปด้วย

นักวิชาการชี้ ผู้บริโภคเสี่ยง

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวให้ความคิดเห็นว่า สำหรับผู้บริโภคที่ซื้อโครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้าง ก็ถือว่ามีความเสี่ยงอย่างมากในช่วงภาวะเช่นนี้ เพราะมีโอกาสที่หลายโครงการจะไม่สามารถก่อสร้างได้ด้วยหลายปัจจัย ก่อนหน้านี้ กังวลกันเรื่องการขออนุญาตสิ่งแวดล้อมไม่ผ่าน ตอนนี้ ต้องกังวลว่า โครงการที่ซื้อไปนั้น ขอสินเชื่อผ่านแล้วหรือไม่ มีเงินทุนในการก่อสร้างหรือไม่ เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องระมัดระวัง

สำหรับผู้ที่อยู่ระหว่างการผ่อนคอนโดฯ พร้อมอยู่ ก็ต้องระมัดระวังเรื่องความสามารถในการผ่อนชำระต่อในอนาคต ซึ่งหากรู้ว่าเริ่มมีปัญหากำลังผ่อนน้อยลง ควรเร่งเจรจาหาทางออกกับแบงก์ดีกว่าปล่อยให้กลายเป็นหนี้เอ็นพีแอล ที่ต้องติดแบล็กลิสต์ โดยแบงก์เองก็ควรมีมาตรการมาช่วยผู้บริโภคด้วย เช่น การเสนอซื้อที่อยู่อาศัยคืน แล้วเปลี่ยนสัญญาสินเชื่อผ่อนซื้อที่อยู่อาศัยเป็นสัญญาเช่าแทน เพื่อช่วยลดภาระให้กับผู้บริโภค และยังลดความเสี่ยงของหนี้เสียด้วย

เพราะอย่างไรแล้วผู้บริโภคก็จำเป็นต้องอยู่อาศัย หากไม่มีแนวทางในการช่วยเหลือ ผู้บริโภคก็ต้องทิ้งคอนโดฯ หรือบ้านที่ผ่อนแล้วเพื่อหาบ้านเช่า คอนโดฯ เช่าอยู่อาศัยแทน ทำให้คอนโดฯ ที่ผ่อนไม่ไหวกลายเป็นเอ็นพีเอให้แบงก์ต้องจัดการอีก แนวทางดังกล่าวจึงเหมือนการหาทางออกที่ดีร่วมกัน

เตือนยังไม่ก่อสร้าง หยุดเปิดขาย

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวให้ความคิดเห็นว่า จากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา (ไตรมาส 4 ปี 2550 - ไตรมาส 3 ปี 2551) ที่อยู่ระหว่างเปิดขายและการพัฒนาโครงการ พบว่า มีจำนวนกว่า 15,000 ยูนิตที่เปิดขายแล้ว แต่ยังไม่ได้ดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งหากรวมกับตัวเลขคอนโดฯ ที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันแล้วถือว่ามีซัพพลายใหม่ในตลาดค่อนข้างมาก

นอกจากนี้ จากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะกระทบต่อกำลังการผ่อนชำระของผู้บริโภค จึงมองว่าผู้ประกอบการที่ยังไม่ได้ก่อสร้างโครงการ ควรชะลอการขายออกไปก่อน รวมถึง โครงการที่มีแผนพัฒนาโครงการใหม่ ก็ควรที่จะพิจารณาให้ดี เพราะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการที่อาจก่อให้เกิดภาพ “คอนโดฯ ล้นตลาด” เหมือนช่วงวิกฤติปี 2540

ทั้งนี้ ในช่วง 12 เดือนมานี้ มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าเดิมที่อยู่ระหว่างการขายในตลาด จำนวน 134 โครงการ รวมเป็น 43,000 หน่วย แบ่งเป็นซัพพลายเปิดใหม่ 40% และซัพพลายสะสมจากปีก่อน 60% เพิ่มขึ้นจากการสำรวจในช่วงปี 2550 ที่มีจำนวน 121 โครงการ รวมมี 34,000 หน่วย

ส่วนคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 4 เส้นทางใหม่ เริ่มมีผู้ประกอบการเข้าไปพัฒนาโครงการ เพื่อเชื่อมั่นว่าโครงการดังกล่าวจะเกิดขึ้นจริง โดยมีจำนวนเปิดขายสะสม จำนวน 41 โครงการ รวมมี 23,000 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นโครงการเปิดขายใหม่สูงถึง 80% และซัพพลายสะสมในตลาด 20% ส่งผลให้ในช่วงเวลาที่สำรวจรวมมีคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า 175 โครงการ รวมมีจำนวน 66,000 หน่วย

ทั้งนี้ ในจำนวนซัพพลายรวมที่กล่าวถึง 66,000 หน่วย อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 55% ในส่วนที่เหลืออีก 45% ครึ่งหนึ่งอยู่ระหว่างการขาย และสร้างแล้ว ส่วนอีกครึ่งหนึ่งอยู่ระหว่างการขายแต่ยังไม่ก่อสร้าง โดยในจำนวนที่อยู่ระหว่างการขาย แต่ยังไม่ก่อสร้างนั้น มีราว 15,000 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น่าจับตามอง เนื่องจากในตลาดมีปัจจัยลบค่อนข้างสูง อีกทั้ง แบงก์ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อแก่โครงการของผู้ประกอบการใหม่มาก ขึ้น และในจำนวนดังกล่าวมีผู้ประกอบการใหม่ไม่ร้อย เกรงว่าหากผู้ประกอบการใหม่ไม่สามารถก่อสร้างได้ด้วยปัจจัยใดก็ตาม ย่อมส่งผลกระทบต่อผู้บริโภค

กม.เอสโครว์ฯ “มี” ก็เหมือน “ไม่มี”

พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 หรือ เอสโครว์ แอคเคานต์ ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 20 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา โดยให้ใช้บังคับเพื่อพ้นกำหนด 90 วันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา เท่ากับว่าปัจจุบันในบ้านเรามีกฎหมายดังกล่าวเกิดขึ้นแล้ว หลังจากที่พยายามผลักดันมาร่วม 10 ปีนับจากมีวิกฤติเศรษฐกิจฟองสบู่แตก ทำให้ผู้บริโภคหลายคนซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมแล้วไม่ได้ห้องชุด

แต่ พ.ร.บ.ฉบับนี้มิได้มีผล “บังคับ” ให้ผู้ประกอบการทุกรายต้องใช้ เพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้บริโภค แต่เป็นการสมัครใจใช้ระหว่างผู้ประกอบการและผู้บริโภค ซึ่งจะต้องทำสัญญาตกลงกันว่าจะใช้เอสโครว์ แอคเคานต์ หาคนกลางเพื่อดูแลการชำระหนี้ให้ผู้บริโภคพร้อมดอกเบี้ยหากเกิดกรณีที่ผู้ ประกอบการไม่สามารถสร้างโครงการได้

ทั้งนี้ คนกลางที่จะเข้ามารับหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ให้นั้น เบื้องต้นเป็นสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันมีผู้ยื่นขอเป็นผู้ดำเนินการดังกล่าวแล้ว และคนกลางที่จะทำหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ให้กับคู่สัญญาจะได้รับค่าตอบแทนหรือ ค่าบริการ และดูแลรักษาเงิน ทรัพย์สินหรือเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้ที่คู่สัญญาได้ส่งมอบให้อยู่ใน ความครอบครองของตนพร้อมทั้งดำเนินการส่งมอบเงินและจัดให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิในทรัพย์สินให้แก่คู่สัญญา

กฎหมายดังกล่าวถือว่าเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคมาก เพราะช่วยสร้างความมั่นใจในตลาด ซึ่งอาจจะเป็นผลดีต่อภาพรวมของตลาดด้วย โดยกฎหมายเอสโควร์ แอคเคานต์จะเป็นประโยชน์อย่างมากกับโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม แต่น่าเสียดายว่า ผู้ที่มีส่วนรวมในการร่างกฎหมายฉบับมีกลุ่มผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมร่วม อยู่ด้วย แน่นอนว่า ย่อมไม่เห็นด้วยให้กฎหมายนี้บังคับให้ “ต้องใช้” ด้วยหลากหลายเหตุผลที่ผู้ประกอบการยกขึ้นมาอ้าง

เมื่อมีการประกาศออกมาใช้จริง กฎหมายนี้ ไม่ได้บังคับให้ผู้ประกอบการ “ต้องใช้” เพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ให้กับผู้บริโภคอย่างที่ควรเป็น จึงกล่าวได้ว่า กฎหมาย เอสโควร์ แอคเคานต์ “มี” ประกาศใช้ก็เหมือน “ไม่มี” เพราะทุกวันนี้ผู้บริโภคจะทราบได้อย่างไรว่า ตัวเองมีอีกหนึ่งหนทางเลือกใหม่ในการรักษาสิทธิของตนที่มีต่อการซื้อบ้าน

เรื่องโดย สุกัญญา สินถิรศักดิ์

นสพ.กรุงเทพธุรกิจ